Для Краснодарского края, который в лидерах по стране по количеству таких зон, нововведение стало административным тупиком. Остро проблему ощутили в муниципалитетах, включая Тимашевский район.
Перевернутая логика закона
Раньше застройщикам и владельцам участков под жилые дома, оказавшихся в зоне подтопления, в принципе разрешалось возводить жилье параллельно с проведением утвержденных защитных мероприятий от паводка: можно было сделать насыпь, дренаж или поднять фундамент в процессе стройки.
Теперь правила изменились кардинально. Как объяснил начальник отдела архитектуры и градостроительства администрации Тимашевского района Александр Максимов, сначала нужно возвести защитные технические средства, официально снять с участка статус подтопляемой зоны и только потом получать разрешение на строительство.
Но главный парадокс в том, что механизм «сдвига» или локального изменения этих зон в отношении отдельного земельного участка или целого массива сейчас практически не реализуем для рядовых граждан и локальных участков. Границы подтоплений на Кубани утверждались масштабно, на уровне администрации края, которая заказывала эту большую исследовательскую работу специальным институтам федерального подчинения. Поэтому никто на местах не понимает, как технически и юридически менять эти зоны ради одного частного дома.
Ловушка для собственников
Ситуация в Тимашевском районе привела к правовому коллапсу, в котором заложниками стали и чиновники, и обычные граждане. Местные власти уже сталкиваются со случаями, когда людям ранее выдали разрешения на строительство, они построили дома, а ввести их в эксплуатацию теперь невозможно.
При проверке завершенного объекта архитекторы обязаны контролировать его соответствие действующему законодательству, которому готовая постройка из-за новых норм Водного кодекса уже не отвечает. И Росреестр жестко обозначил свою позицию — регистрировать такие дома не будут.
Кстати. В Полтавской (Красноармейский район) в зоне подтопления оказалась практически вся станица, а между тем в этом году там власти получили более 600 уведомлений о начале строительства.
Карта Тимашевска: где назревают проблемы?
По словам Александра Максимова, крупные социальные стройки района (школы, детский сад, бассейн) находятся в безопасности. Тем не менее под удар попали частные сектора и новые нарезки земель вдоль реки, которые выделялись в последнее время.
Специфику ситуации в городской черте журналисту газеты «Знамя труда» прокомментировала заместитель главы Тимашевского городского поселения Наталья Сидикова. По ее словам, под действие жестких изменений Водного кодекса попали земельные участки, расположенные в непосредственной близости к водоемам в пяти микрорайонах города: Владиленко, Садовод, Южный, Заря, Приречный, а также расположенные на не так давно присоединенных к городу территориях дач.
Насколько велика проблема для города? Наталья Сидикова характеризует ее как масштабную, но точечную, потому что территория города, оказавшаяся в запретной для строительства зоне, немалая, но с каждым конкретным земельным участком нужно разбираться в индивидуальном порядке.
— Столкнувшись с проблемами горожан, проверяли некоторые участки, и бывает такое, что один участок попал под запрет, а рядом — уже нет, — пояснила Наталья Владимировна.
Ипотечный тупик
Если для обычных застройщиков стандартный совет властей — «взять паузу и дождаться разъяснений» — является просто неприятным фактором, то для определенной категории граждан он оборачивается финансовыми проблемами.
— К нам в администрацию городского поселения уже обратились 8 семей, которые строили свои дома по программам ипотечного кредитования на участках, вдруг ставших проблемными с точки зрения Водного кодекса, — делится Наталья Сидикова.
Для таких заемщиков вынужденная пауза в оформлении документов финансово обременительна. Любой договор льготной или стандартной ипотеки на строительство жилья строго предусматривает конкретные сроки ввода дома в эксплуатацию и регистрацию права собственности (обычно от одного до двух лет). Если этот срок нарушается, банк автоматически и существенно увеличивает процентную ставку по кредиту, что резко поднимает ежемесячный платеж.
Что делать семьям, оказавшимся в тисках между жестким банковским договором и новшествами в законе? На данный момент краевые власти дают лишь одну рекомендацию — обращаться в суд. Однако этот путь пока выглядит тупиковым: как именно суды будут рассматривать подобные иски и выносить решения с учетом свежих императивных запретов в Водном кодексе, сейчас в регионе не может предугадать ни один юрист.
Полезная информация. Узнать, входит ли ваш участок в зону риска, можно самостоятельно по Публичной кадастровой карте на платформе «Национальная система пространственных данных» (НСПД) или заказав выписку из ЕГРН.
Что делать жителям? Запрет вводился правительством экстренно, после разрушительных весенне-летних паводков на Урале и в Дагестане. Из-за отсутствия переходного периода строительный комплекс страны и сектор ИЖС оказались в состоянии жесткого стресса. В Минстрое РФ уже признали проблему и заявили, что совместно с правительством экстренно готовят антикризисные поправки, которые должны позволить достроить и легализовать хотя бы те дома, стройка которых была начата по старым правилам.
В текущей ситуации руководство отдела архитектуры района советует местным жителям, чьи обязательства перед банками не завязаны на жесткие сроки, не паниковать и дождаться официальных разъяснений.
