Вторичка в тренде

Программу жилищного кредитования для российских семей с детьми запустили в 2018 году. Она оказалась невероятно востребованной благодаря сниженной процентной ставке, с тех пор ею воспользовались более 1,5 млн семей. И ее действие продлили до 31 декабря 2030 года. «Семейная ипотека» позволяет взять льготную ипотеку по сниженной ставке до 6% годовых. Разницу между рыночной и льготной ставками кредиторам компенсирует государство.

«Семейная ипотека» стала главным трендом на рынке недвижимости Кубани. По данным министерства экономики Краснодарского края, только за 11 месяцев 2025 года банки на территории региона выдали льготных ипотечных кредитов по этой программе на 126,7 млрд рублей.

В 2026 году в крае можно будет продолжить покупать жилье во вторичке, цены здесь значительно ниже. Разрыв в стоимости квадратного метра, пишет «Коммерсант», на первичном и вторичном рынке жилья в Краснодарском крае составляет порядка 30–35%.

В числе 18 городов, где можно приобрести такое жилье и программа реально востребована, есть и Тимашевск. Это решает проблему с жильем в городах, где почти не строятся многоэтажки.

Одна семья — одна льготная ипотека

С 1 февраля 2026 года условия семейной ипотеки изменятся — чтобы взять кредит могли именно те, кто в этом нуждается, а не покупают квартиры на будущее детям или себе и в инвестиционных целях. Это реакция на злоупотребления программой.

Теперь семья сможет взять только одну льготную ипотеку. Второй супруг выступает созаемщиком по договору (раньше супруги могли оформить два льготных кредита по отдельности). Заемщик должен оставаться собственником жилья до полного погашения кредита. Оба супруга ответственны за погашение ипотечного кредита, даже в случае развода.

Далее — до 2026 года при оформлении льготной семейной ипотеки могли участвовать доноры-созаемщики с ребенком подходящего возраста. С этого года «донорская ипотека» запрещена, но если у заемщиков с детьми не будет хватать средств, то они по-прежнему смогут привлекать созаемщиков (или поручителей).

Оформить семейную ипотеку в 2026 году могут семьи хотя бы с одним ребенком в возрасте до 6 лет (на момент подписания кредитного договора), в том числе на вторичном рынке, а также с ребенком с особенностями развития — до 18 лет. В малых городах (до 50 тыс. человек) — с двумя несовершеннолетними детьми до 17 лет включительно. Усыновители имеют право на те же льготы.

Кстати, получить льготный кредит может и одинокий родитель, и пара без официального брака.

За льготной ипотекой семья сможет обратиться повторно, если в ней родился еще один ребенок и взятый по этой программе предыдущий кредит был закрыт.

Возможна комбинированная ипотека

Ставка для всех регионов — 6%, это реально ниже, чем инфляция. Первоначальный взнос — не менее 20% от стоимости приобретенного жилья, можно использовать средства материнского капитала и другие субсидии. Одно из условий — заемщик (не моложе 21 года) и его дети должны быть гражданами России. Покупать жилье можно в любом регионе, не обязательно по месту прописки.

Можно ли при наличии семейной ипотеки вступить в другую программу господдержки? Да, можно использовать субсидию «Молодая семья» и направить на досрочное погашение материнский капитал.

Максимальная сумма кредита для всех регионов, в том числе Краснодарского края, — 6 млн рублей (для городов Московской и Ленинградской областей — до 12 млн). Но лимит можно расширить до 15 млн рублей, если созаемщикам нужна большая сумма. А остаток стоимости свыше льготного кредита придется оформлять по условиям банка, скорее всего, по рыночной стоимости, или по региональной программе.

Максимальный срок семейной ипотеки определяет банк, программой он не установлен.

Что нам стоит дом построить?

На льготный заем можно купить квартиру в готовом или строящемся доме, готовый дом с земельным участком от застройщика, а также вторичное жилье — в доме, построенном не более чем 20 лет назад от года заключения кредитного договора и не в аварийном. Квартиру нельзя покупать у близких родственников. Деньги — с оговоркой — можно направить на строительство частного дома на уже имеющемся или купленном земельном участке. Строить свой дом по семейной ипотеке может любой заемщик по официальному договору подряда, а самостоятельное его возведение программой не предусмотрено.

Алгоритм: как получить

Соберите пакет документов: копии паспорта, СНИЛС, свидетельства о браке, свидетельств о рождении детей, справок об усыновлении, инвалидности детей, справку о доходах. Точный пакет документов зависит от конкретного банка участника программы. В перечне, по информации на сайте оператора программы АО «Дом.РФ» (спроси.дом.рф), 75 кредитных организаций, с полным списком банков можно ознакомиться здесь же. Банки сами решают, выдать ипотеку заявителю или нет, они же могут вносить по своему усмотрению уточнения в условия программы.

В тему. Сейчас законодатели прорабатывают варианты точечного стимулирования программы: например, для семей с тремя и более детьми возможность снижения льготной ставки до 4%; для тех, у кого двое детей, — 6%; у кого один ребенок — до 12%.

Среди инициатив, которые обсуждаются, возможность приобретения жилья по семейной ипотеке лишь в регионе проживания.